startpagina

Een simpele oplossing voor een schrijnend probleem

23-09-2021

De formatie van een nieuwe regering is een eindeloos proces geworden. Dit terwijl de huidige wooncrisis om daadkracht vraagt. Dit blijkt uit de grote protestbijeenkomsten die de laatste tijd in steden plaatsvinden en uit de vele krantenartikelen en tv-programma’s die aan dit thema zijn gewijd.

In dit blog beargumenteer ik dat met het afschaffen van 1 regel in een wettekst. Het afschaffen van de 6 maandsperiode toetsing aanvangshuur kan veel van de huidige problemen in de stadswijken van grote en middelgrote steden oplossen. Het geeft gemeenten de mogelijkheid om werkelijk de misstanden op de huidige woningmarkt van torenhoge huren, verkamering van panden, uitbuiting van huurders, explosief stijgende koopprijzen en verloedering van wijken effectief te bestrijden. En het mooie is: het kost de regering in Den Haag geen cent. Wat het van parlement en regering vraagt is de politieke wil om misstanden aan te pakken.
 
Torenhoge huurprijzen in vrije sector
In Nederland worden de huurwoningen onderverdeeld in een gereguleerde en een ongereguleerde voorraad. De gereguleerde sector omvat de woningvoorraad die we in de volksmond de ‘sociale voorraad’ noemen. Hiertoe behoren de woningen die vanuit de huurprijzenwet via de methodiek van het Woning Waardering Stelsel (WWS) een maximale huur hebben die lager is dan €752,33 per maand of wel bewust een huur hebben die lager is dan dit bedrag, ondanks dat ze volgens de WWS punten een hogere huur zouden mogen hebben. Dat laatste wordt met name gedaan door woningcorporaties. De niet-gereguleerde voorraad wordt ook wel de ‘vrije sector’ genoemd. De vaststelling van de huurprijzen gebeurt door marktwerking. De woningen die hierin vallen zijn woningen die een huur hebben (via de WWS systematiek) die hoger is dan €752,33 per maand.
 
Misstanden
Er doen zich echter grote misstanden voor op de particuliere verhuurmarkt. Onterechte te hoge (veelal torenhoge) huurprijzen voor woningen die feitelijk tot de sociale huursector behoren. Dus simpel gezegd: een woning die eigenlijk een huur van minder dan €752,33 per maand moet hebben, wordt voor fors hogere maandhuren verhuurd, tot wel boven de €1.000,-!
 
4 redenen voor afschaffen 6 maandstermijn
Hierboven is de werking van het WWS (puntentelling) al aangegeven. Echter uit onderzoek, gedaan door de gemeente Rotterdam en Woonbron in de wijk Carnisse, werd duidelijk wat voor iedere woningzoekende al jaren helder is: bij particuliere verhuurders is het al jaren meer regel dan uitzondering dat woningen voor te hoge bedragen worden verhuurd. Dat is niet wat de overheid beoogt met de huurprijzenwet. Tegelijkertijd staat diezelfde overheid toe dat dit gebeurt.
 
Hoe dan? Een huurder kan bij een te hoge huur naar de huurcommissie stappen. Deze commissie toetst de huurprijs aan de punten uit het WWS en stelt de te betalen huur dan ook naar beneden bij als deze te hoog is. Deze bijstelling is bindend. Geen probleem dus zou je denken. Maar dat is een misvatting. Waar een huurder voor een sociale huurwoning met een sociale huurprijs ALTIJD naar de huurcommissie kan gaan, geldt dit voor een huurder wiens woning feitelijk tot de sociale sector behoort via de WWS-punten, maar een huur heeft hoger dan €752,33 per maand dit recht maar voor 6 maanden. Dit heet de 6 maandstermijntoetsing aanvangshuur (vastgelegd in BW7, artikel 249).
 
Na die 6 maanden is er aan die onterechte te hoge huurprijs niets meer te doen. En juist door deze 6 maandstermijn blijven de grove misstanden bestaan. Een 6 maandstermijn die jaren geleden vanuit een stevige lobby vanuit vastgoedbelangenorganisaties in de wet is gekomen. Particuliere verhuurders kennen deze wet goed en maken er frequent misbruik van.
 
Hoe zit het dan met de verantwoordelijkheid van de huurder? Veelal kent deze de wet niet goed, en is deze blij een woning te kunnen bemachtigen. Soms deelt deze een woning met meerdere personen, en ja, dan lijkt de ‘eigen’ huurprijs nog wel mee te vallen. Wij denken dat het van belang is om huurders te beschermen en zien 4 belangrijke argumenten voor afschaffing van de 6 maandstermijn:
  • Ten eerste uit logica. De overheid wil een deel van de woningvoorraad reguleren. Zij doet dit via de WWS punten methodiek. Als je je hier als verhuurder niet aan houdt en een onterecht hoge huurprijs vraagt, staat deze na 6 maanden vast. In feite wordt misbruik beloond.
  • Ten tweede om gemeenten in staat te stellen om misbruik effectief aan te pakken. De 6 maandstermijn belemmert dit nu. Waar de overheid een schild moet zijn ter bescherming van de zwakkeren, is het in dit geval een schild van karton. Voorheen waren in de grote steden huurteams actief. Deze gingen in wijken langs bewoners van sociale huurwoningen om hun huren te toetsen. Het initiatief lag daarbij bij de huurteams. Aanbellen, vragen of huurder wil meewerken, huur toetsen en bij een te hoge huur de huurder helpen met de stap naar de huurcommissie. Zeer effectief allemaal. Maar door de introductie van de 6 maandstermijn jaren geleden is dit middel niet meer effectief. Want veelal komen de huurteams nu te laat.
  • Ten derde om te voorkomen dat een huurder door zijn verhuurder onder druk wordt gezet. Zelfs intimidatie is sommige verhuurders niet vreemd als huurders in het verweer komen. Juist als een huurteam (dus eigenlijk de gemeente) de aanzet geeft tot een toetsing van de huurprijs, en de bewoner zich gesteund voelt, is de neiging van een verhuurder om te intimideren een stuk lager.
  • Ten vierde omdat het bijdraagt aan het verlagen van de druk op de woningmarkt en de leefbaarheid van wijken. Door het afschaffen zullen de huurprijzen van deze woningen fors gaan dalen en komt het rendement van particulier verhuurders onder druk. Dit maakt het minder interessant om woningen uit de sociale voorraad op te kopen, ook doordat de huurprijs gedurende de hele looptijd van het contract kan worden aangepast. De druk op dit deel van markt neemt af en ‘gewone’ kopers krijgen meer mogelijkheden om een woning te kopen. Dit zal de leefbaarheid van wijken weer vergroten.
 
2 praktijkvoorbeelden
 
Hieronder lichten wij met 2 actuele voorbeelden het effect toe.
 
1] De wijk Carnisse in Rotterdam
Enkele karakteristieken van deze wijk:
  • De meeste woningen hebben op basis van de WWS punten een maximale huur van € 475,- per maand.
  • Het laatste jaar zijn meer dan 90% van de verkochte woningen gekocht door particuliere beleggers. Gekocht om te gaan verhuren dus.
  • Uit een gezamenlijk onderzoek van de gemeente Rotterdam en Woonbron in de wijk Carnisse blijkt dat de laatste 3 jaar meer dan 50% van de woningen met een te hoge huurprijs zijn verhuurd.
  • De koopprijs van de standaardwoning in Carnisse (50 m2 groot, gebouwd eind jaren ‘40, begin jaren ‘50, energielabel F of G - dus slecht geïsoleerd) is in een aantal jaren verveelvoudigd, naar inmiddels ruim € 180.000,-.
 
2] De wijk Spijkenisse Noord in de gemeente Nissewaard
Het blijkt dat een particulier enkele appartementen heeft opgekocht in deze wijk. Karakteristiek van de woning is dezelfde als in voorbeeld 1 hierboven. Echter hier worden huren gevraagd van € 1.800,-per maand. Dit doordat er 3 huurders per woning zijn, voor ieder € 600,- per maand.
Het effect van het afschaffen van de 6 maandstermijn toetsing aanvangshuur is echter identiek. De huur moet terug naar € 475,- per maand (ja, u leest het goed. Dat is €1.325,- per maand lager). Het feestje van de particuliere verhuurder zal snel over zijn.
 
Ik doe een klemmend beroep op parlement en regering. Schaf die 6 maandstermijn toetsing aanvangshuur af. In combinatie met de inzet van huurteams om bewoners goed te informeren en de huur te toetsen, geeft dit gemeenten een effectief wapen terug in de strijd tegen huisjesmelkers!
 
Richard Sitton                                                                        
Voorzitter Raad van Bestuur Woonbron